Wohnung auflösen nach Todesfall: Was wann zu tun ist — Schritt für Schritt
Die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen auflösen: Das ist eine der schwierigsten Aufgaben, die auf Hinterbliebene zukommen. Es gibt vieles zu bedenken — Fristen, rechtliche Fragen, emotionale Gegenstände, Kosten. Dieser Ratgeber bringt Ordnung in den Ablauf und zeigt Ihnen klar, was wann zu tun ist.
Rümpelschwab begleitet Familien in dieser schweren Zeit — mit Respekt, Diskretion und Erfahrung. Kostenlose Besichtigung, Wertanrechnung, Festpreisgarantie. Seit 1989 in Stuttgart.
Rechtslage: Wer ist zuständig?
Die erste Frage, die sich viele Angehörige stellen: Müssen wir die Wohnung räumen — und wenn ja, wann? Die Antwort hängt davon ab, wer die Erbschaft annimmt:
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| Situation | Wer ist zuständig? | Was bedeutet das praktisch? |
|---|---|---|
| Erbschaft angenommen | Erben | Sie treten in den Mietvertrag ein und sind für Räumung und Kündigung verantwortlich |
| Erbschaft ausgeschlagen | Nachlassgericht / Nachlassverwalter | Das Nachlassgericht bestellt einen Verwalter; die Räumungspflicht geht auf ihn über |
| Keine Erben vorhanden | Fiskus (Staat) | Der Staat erbt als Letzter — und ist dann auch für die Wohnung verantwortlich |
| Erben mittellos | Ggf. Sozialamt | Das Sozialamt kann die Räumungskosten übernehmen — Antrag vor Durchführung nötig |
Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht automatisch. Er läuft weiter — und die Miete wird weiter fällig. Als Erbe treten Sie automatisch in den Mietvertrag ein und müssen ihn aktiv kündigen. Je schneller Sie handeln, desto weniger Miete zahlen Sie für eine leere Wohnung.
Fristen: Was muss wann erledigt sein?
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| Frist | Was ist zu tun? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Innerhalb von 6 Wochen | Erbschaft annehmen oder ausschlagen (bei Erbschaften im Ausland: 6 Monate) | § 1944 BGB |
| Innerhalb von 1 Monat nach Todesfall | Sonderkündigungsrecht ausüben: Mietvertrag mit 3-Monats-Frist kündigen | § 580 BGB |
| 3 Monate nach Kündigung | Wohnung vollständig geräumt und übergeben | § 573c BGB |
| Sofort nach Todesfall | Sterbeurkunde beantragen (Standesamt), Vermieter informieren | Verwaltungspflicht |
| Vor Beginn der Räumung | Sozialamt-Antrag stellen (wenn Kostenübernahme gewünscht) | SGB XII |
Als Erbe haben Sie das Recht, den Mietvertrag mit nur 3 Monaten Frist zu kündigen — unabhängig davon, wie lange der Verstorbene dort gewohnt hat. Aber: Dieses Sonderkündigungsrecht müssen Sie innerhalb von einem Monat nach dem Todesfall ausüben. Verpassen Sie diese Frist, gelten die normalen Kündigungsfristen.
Schritt-für-Schritt-Plan: Der Ablauf im Überblick
Die Sterbeurkunde wird beim Standesamt am Sterbeort beantragt — in der Regel durch das Bestattungsunternehmen. Mehrere Ausfertigungen anfordern (Banken, Vermieter, Pflegekasse etc. brauchen je eine). Den Vermieter informieren Sie formlos schriftlich.
Bevor Sie irgendetwas in der Wohnung anfassen, prüfen Sie: Gibt es Schulden im Nachlass? Übersteigen die Schulden das Vermögen, kann eine Ausschlagung sinnvoll sein. Im Zweifel einen Notar oder Rechtsanwalt hinzuziehen. Die Frist beträgt 6 Wochen ab Kenntnis der Erbschaft.
Kündigen Sie den Mietvertrag schriftlich per Einschreiben — mit Verweis auf das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach dem Todesfall beim Vermieter eingehen. Die Frist beträgt dann 3 Monate.
Bevor die Haushaltsauflösung beginnt, gehen Sie die Wohnung durch. Persönliche Dokumente sichern, Wertgegenstände identifizieren, wichtige Unterlagen sortieren. Eine gute Haushaltsauflösungsfirma begleitet Sie dabei und schätzt den Wert verwertbarer Gegenstände — die dann direkt vom Preis abgezogen werden.
Mit dem Festpreisangebot in der Hand können Sie ggf. den Sozialamt-Antrag stellen (wenn Kostenübernahme gewünscht) oder direkt beauftragen. Das Team von Rümpelschwab räumt die Wohnung vollständig aus — auf Wunsch bis zur Übergabefähigkeit.
Führen Sie die Übergabe immer mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll durch — und bestehen Sie darauf, dass der Vermieter unterschreibt. Alle Schlüssel zurückgeben. Fotos vom Zustand der Wohnung machen. Die Kaution einfordern (Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit).
Rümpelschwab begleitet Familien in Stuttgart und Region seit 1989 bei Haushaltsauflösungen nach Todesfällen. Wertanrechnung inklusive. Festpreisgarantie. Über 300 Google-Bewertungen.
Checkliste: Alle Aufgaben auf einen Blick
✅ Checkliste Wohnungsauflösung nach Todesfall
Haken Sie ab, was bereits erledigt ist — damit nichts vergessen wird.
Was kostet die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Die Kosten hängen von Größe, Inhalt und Zustand der Wohnung ab. Als grobe Orientierung:
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| Objekt | Kosten-Richtwert | Mögliche Wertanrechnung | Tatsächliche Belastung |
|---|---|---|---|
| 1–2-Zimmer-Wohnung | 600 – 1.400 € | 50 – 400 € | Ab ca. 300 € |
| 3–4-Zimmer-Wohnung | 1.200 – 2.800 € | 200 – 1.000 € | Ab ca. 800 € |
| Einfamilienhaus | 2.000 – 5.000 € | 400 – 2.000 € | Ab ca. 1.500 € |
Was die Kosten senkt:
- Wertanrechnung: Verwertbare Gegenstände werden direkt vom Preis abgezogen
- Sozialamt: Bei fehlenden Mitteln kann das Sozialamt die Kosten übernehmen → Mehr zum Sozialamt-Antrag
- Steuer: Als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG absetzbar — 20 % der Lohnkosten → Mehr zur steuerlichen Absetzbarkeit
Sonderfälle: Erbschaft ausschlagen, ohne Erbschein & Sozialamt
Wohnung auflösen ohne Erbschein
Für die Kündigung des Mietvertrags und die Haushaltsauflösung ist in den meisten Fällen kein Erbschein erforderlich. Ein Testament oder die Sterbeurkunde reicht dem Vermieter und der Haushaltsauflösungsfirma in der Regel aus. Für Bankkonten, Grundbucheinträge oder Kfz-Ummeldungen wird dagegen meist ein Erbschein benötigt.
Wohnung auflösen wenn Erbschaft ausgeschlagen wird
Wenn Sie die Erbschaft ausschlagen, treten Sie nicht in den Mietvertrag ein — und sind grundsätzlich auch nicht für die Räumung verantwortlich. Das Nachlassgericht bestellt einen Nachlassverwalter. In der Praxis wenden sich Vermieter aber oft trotzdem an Angehörige. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, bevor Sie irgendetwas in der Wohnung anfassen oder entfernen — sonst kann das als konkludente Annahme der Erbschaft gewertet werden.
Kein Geld für die Wohnungsauflösung
Wenn der Nachlass kein oder nur wenig Vermögen enthält, kann das Sozialamt nach SGB XII die Räumungskosten übernehmen. Der Antrag muss zwingend vor Beginn der Räumung gestellt werden. Rümpelschwab stellt alle Unterlagen kostenlos bereit. Mehr dazu: Sozialamt übernimmt Haushaltsauflösung — Antrag & Ablauf.
Welche Dokumente aufbewahren?
Bevor die Wohnung geräumt wird, müssen alle wichtigen Unterlagen gesichert werden. Diese Dokumente sollten Sie auf keinen Fall wegwerfen:
- Persönliche Dokumente: Personalausweis, Reisepass, Geburtsurkunde, Heiratsurkunde
- Finanzielle Unterlagen: Kontoauszüge der letzten 10 Jahre, Steuerbescheide, Rentenunterlagen
- Versicherungen: Alle Policen — Lebens-, Kranken-, Hausrat-, Haftpflichtversicherung
- Verträge: Mietvertrag, Telefon/Internet, Strom/Gas — alle müssen gekündigt werden
- Testament und Erbunterlagen: Beim Nachlassgericht einreichen falls vorhanden
- Grundbuchauszüge: Falls Immobilienbesitz vorhanden
- Fahrzeugpapiere: Falls ein Fahrzeug zum Nachlass gehört
Bevor Sie mit der Haushaltsauflösung beginnen: Gehen Sie die Wohnung einmal vollständig durch und sammeln Sie alle Dokumente an einem Ort. Rümpelschwab gibt Ihnen die nötige Zeit dafür — wir beginnen erst wenn Sie sicher sind, dass alles Wichtige in Sicherheit ist.
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