Wohnung besenrein übergeben: Was das wirklich bedeutet — und was Vermieter verlangen dürfen
Die kurze Antwort: Besenrein bedeutet grob gereinigt — nicht geputzt, nicht renoviert, nicht gestrichen. Viele Mieter tun beim Auszug deutlich mehr als sie müssen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was der Begriff wirklich bedeutet, was Ihr Vermieter rechtlich verlangen darf — und was nicht.
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Was bedeutet besenrein genau?
Der Begriff „besenrein" stammt aus dem deutschen Mietrecht und ist im Alltag weit verbreitet — aber erstaunlich oft falsch verstanden. Der Volksmund denkt bei „besenrein" manchmal an „makellos sauber". Das stimmt nicht.
Besenrein in der Praxis — was gehört dazu?
- ✅ Böden kehren oder saugen
- ✅ Grobe Schmutzflecken entfernen
- ✅ Müll und eigene Gegenstände vollständig entfernen
- ✅ Kühlschrank ausräumen und abtauen
- ✅ Herd grob reinigen (keine Tiefenreinigung)
- ✅ Sanitär grob reinigen (kein Entkalken nötig)
- ✅ Fenster schließen, Rollläden hochziehen
- ❌ Fenster putzen — nicht erforderlich
- ❌ Wände streichen — nicht erforderlich (Ausnahme: wirksame Klausel)
- ❌ Professionelle Grundreinigung — nicht erforderlich
- ❌ Entkalken von Armaturen — nicht erforderlich
- ❌ Backofen innen tiefenreinigen — nicht erforderlich
Besenrein = grob sauber, kein Müll, bewohnbar. Grundreinigung = professionell gereinigt, entkalkter Sanitär, geputzte Fenster, sauberer Backofen. Eine Grundreinigung kann nur verlangt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Was darf der Vermieter verlangen — und was nicht?
- Besenreine Übergabe der Wohnung
- Entfernung aller Möbel und Gegenstände
- Entfernung von selbst angebrachten Einbauten (Regale, Lampen etc.)
- Beseitigung selbst verursachter Schäden (z.B. Löcher in Wänden)
- Rückgabe aller Schlüssel (auch Ersatzschlüssel)
- Streichen bei wirksamer Klausel und tatsächlichem Bedarf
- Schriftliches Übergabeprotokoll
- Professionelle Grundreinigung (wenn nur besenrein vereinbart)
- Streichen bei unwirksamer Klausel im Mietvertrag
- Renovierung für normalen Verschleiß (Abnutzung)
- Erneuerung von Böden wegen normaler Abnutzung
- Tiefenreinigung von Sanitär oder Küche
- Fensterputzen (innen und außen)
- Nachbesserungen nach erfolgter Übergabe (ohne Vorbehalt)
Der Vermieter kann nur Schäden geltend machen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Kleine Kratzer im Parkett, verblasste Tapeten oder leichte Verfärbungen — das ist normaler Verschleiß und muss nicht ersetzt werden. Löcher in der Wand, Brandflecken oder größere Beschädigungen dagegen schon.
Muss ich beim Auszug streichen? Das neue Recht 2026
Das ist die Frage, die am häufigsten für Streit sorgt. Die gute Nachricht: In vielen Fällen müssen Sie gar nicht streichen.
Der BGH hat in zahlreichen Urteilen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Das gilt besonders für:
- Starre Fristenklauseln wie „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume" → unwirksam
- Klauseln bei unrenoviert übernommener Wohnung → unwirksam (BGH 2015)
- Klauseln mit bestimmten Farben wie „weiß streichen" → unwirksam wenn zu einschränkend
Wann müssen Sie streichen?
- Die Klausel im Mietvertrag ist rechtswirksam formuliert (flexibel, keine starren Fristen)
- Die Wohnung wurde frisch renoviert übergeben
- Die Wände sind tatsächlich renovierungsbedürftig durch Ihre Nutzung
← Tabelle scrollbar →
| Situation | Streichen nötig? | Warum? |
|---|---|---|
| Starre Fristen im Mietvertrag | ✗ Nein | BGH: Starre Fristen sind unwirksam |
| Unrenoviert eingezogen | ✗ Nein | BGH 2015: Keine Pflicht bei unrenovierter Übernahme |
| Wirksame Klausel, frisch renoviert eingezogen | ✔ Ja | Wenn Wände tatsächlich renovierungsbedürftig |
| Selbst verursachte starke Verfärbungen | Ggf. ja | Über normalen Verschleiß hinaus → Schadensersatz möglich |
| Keine Klausel im Mietvertrag | ✗ Nein | Ohne Klausel keine Pflicht — Vermieter trägt Renovierungskosten |
Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist — lassen Sie sie prüfen. Mieterschutzverbände wie der Mieterbund bieten das oft kostenlos oder günstig an. Viele Mieter sparen dadurch erheblich.
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Checkliste: Wohnungsübergabe besenrein
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Das Übergabeprotokoll — warum es so wichtig ist
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Schutzdokument beim Auszug. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde — und verhindert, dass der Vermieter später Schäden geltend machen kann, die bereits vor dem Einzug vorhanden waren oder die Sie nicht verursacht haben.
- Immer auf einem schriftlichen Protokoll bestehen — mündliche Vereinbarungen reichen nicht
- Beide Parteien müssen unterschreiben — ohne Unterschrift des Vermieters ist es wertlos
- Fotos machen — mit Datum und Uhrzeit als zusätzlicher Nachweis
- Alle Mängel festhalten — auch Kleinigkeiten wie Kratzer oder Risse
- Zählerstände eintragen — Strom, Gas, Wasser
Wenn Sie kein Übergabeprotokoll machen, kann der Vermieter später schwer zu widerlegende Schadensbehauptungen aufstellen. Ein unterzeichnetes Protokoll schützt Sie — und gibt dem Vermieter Sicherheit. Bestehen Sie immer darauf, auch wenn er es für unnötig hält.
Vorlage: Übergabeprotokoll zum Kopieren
Hier ist eine einfache Vorlage für das Übergabeprotokoll beim Auszug — kopieren, ausdrucken, ausfüllen:
Tipp: Drucken Sie das Protokoll zweimal aus — eine Kopie für Sie, eine für den Vermieter. Ergänzen Sie bei Bedarf weitere Räume. Beide Parteien unterschreiben beide Exemplare.
Kaution: Wann darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn:
- Die Wohnung nicht besenrein übergeben wurde und er Reinigungskosten hatte
- Es Schäden gibt, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Es offene Mietzahlungen gibt
- Eine wirksame Renovierungsklausel nicht erfüllt wurde
Was er nicht darf:
- Kaution wegen normalen Verschleißes einbehalten
- Mehr als die tatsächlichen Kosten einbehalten
- Die Kaution länger als 6 Monate ohne Begründung zurückhalten
Der Vermieter muss die Kaution in der Regel innerhalb von 3–6 Monaten nach Übergabe zurückzahlen. Zieht er sich länger hin, ohne konkrete offene Forderungen zu benennen, können Sie eine Mahnung schreiben und rechtliche Schritte einleiten. Schreiben Sie die Mahnung per Einschreiben.
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