Wohnung besenrein übergeben: Was wirklich Pflicht ist – und was nicht
„Die Wohnung besenrein übergeben“ – dieser Satz steht in fast jedem Mietvertrag und sorgt bei fast jedem Auszug für Diskussionen. Muss der Backofen glänzen? Die Fenster geputzt sein? Die Dübellöcher verschwinden? Viele Mieter putzen am Ende tagelang, obwohl das Gesetz deutlich weniger verlangt. Andere unterschätzen die Übergabe und verlieren Teile ihrer Kaution.
Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Wohnung besenrein übergeben, ohne zu viel und ohne zu wenig zu tun: mit einer klaren Definition, einer Einordnung typischer Streitfälle, einer Raum-für-Raum-Checkliste und einer Vorlage für das Übergabeprotokoll.
Die Räume sind frei von eigenen Gegenständen und grobem Schmutz. Der Boden ist gefegt oder gesaugt, Müll ist entsorgt, auffällige Flecken sind beseitigt. Der Bundesgerichtshof hat 2006 klargestellt: Mehr als die Beseitigung grober Verschmutzungen schuldet der Mieter damit nicht.
Wir räumen Reste und Sperrmüll, demontieren Einbauten und reinigen auf Wunsch gleich mit. Sie kommen nur noch zur Schlüsselübergabe.
Wohnung besenrein übergeben, reinigen oder renovieren? Die drei Stufen
Vieles wird beim Auszug durcheinandergeworfen. Hilfreich ist eine einfache Einteilung in drei Stufen. Was davon Sie schulden, hängt allein vom Mietvertrag ab:
- Alles Eigene raus
- Böden fegen oder saugen
- Grobe Flecken entfernen
- Müll entsorgen
- Fenster innen und außen
- Bad entkalken
- Backofen und Dunstabzug
- Böden nass wischen
- Wände und Decken streichen
- Heizkörper lackieren
- Türen und Rahmen streichen
- Dübellöcher verspachteln
Wer die Wohnung besenrein übergeben muss, erfüllt also nur Stufe 1. Steht im Vertrag nichts anderes, ist das der Maßstab.
Wohnung besenrein übergeben: Raum für Raum
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| Raum | Gehört dazu | Gehört nicht dazu |
|---|---|---|
| Küche | Schränke leer, Kühlschrank ausgeräumt und offen, grobe Fettspritzer weg | Backofen tiefenreinigen, Dunstabzugsfilter tauschen |
| Bad | WC, Waschbecken und Dusche grob sauber, keine Haare im Abfluss | Fugen bleichen, Armaturen entkalken |
| Wohnräume | Möbel, Teppiche, Lampen raus, Boden gesaugt | Teppichboden shampoonieren, Fenster putzen |
| Keller und Dachboden | Komplett leer, gefegt | Wände weißeln |
| Balkon und Terrasse | Pflanzen, Möbel, Laub entfernt | Bodenplatten schrubben |
| Briefkasten und Klingel | Namensschild entfernt, Post geleert | – |
Auch wenn eine Grundreinigung nicht geschuldet ist: Ein zusätzlich nass gewischter Boden und ein sauberes Waschbecken kosten wenig Zeit und verhindern viele Diskussionen bei der Abnahme.
Was der Vermieter verlangen darf – und was nicht
Auch wer die Wohnung besenrein übergeben will, hat ein paar feste Pflichten. Andere Forderungen hören Mieter oft, obwohl sie rechtlich nicht haltbar sind:
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| Forderung des Vermieters | Berechtigt? |
|---|---|
| Wohnung frei von Möbeln und Müll | Ja, immer |
| Alle Schlüssel zurück, auch nachgemachte | Ja, immer |
| Eigene Einbauten entfernen und Ursprungszustand herstellen | Ja, wenn nichts anderes vereinbart |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus ersetzen | Ja |
| Fenster putzen, Bad entkalken | Nur bei wirksamer Reinigungsklausel |
| Streichen | Nur bei wirksamer Klausel und Renovierungsbedarf |
| Reinigung durch eine bestimmte Firma | In der Regel nein |
| Ersatz für normale Abnutzung | Nein |
Dübellöcher, Kratzer, Flecken: Abnutzung oder Schaden?
Wer die Wohnung besenrein übergeben hat, muss trotzdem für echte Schäden einstehen. Für die Kaution entscheidend ist die Frage, ob etwas zum normalen Wohnen gehört oder ein Schaden ist. Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB).
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| Spur in der Wohnung | Einordnung |
|---|---|
| Übliche Dübellöcher für Regale, Bilder, Lampen | Normale Nutzung |
| Leichte Laufspuren im Parkett, verblasste Stellen hinter Möbeln | Normale Abnutzung |
| Gilbung durch normales Wohnen | Normale Abnutzung |
| Viele Bohrlöcher in Fliesen ohne Notwendigkeit | Kann Schaden sein |
| Starke Nikotinverfärbung, die normales Streichen nicht abdeckt | Kann Schaden sein |
| Brandlöcher, tiefe Kratzer, Wasserflecken durch Unachtsamkeit | Schaden |
| Knallbunte Wände bei Auszug | Rückstreichen in neutrale Farbe kann verlangt werden |
Was der Umzugswagen nicht mitnimmt, holen wir ab – vom alten Sofa bis zum vollen Kellerabteil. Festpreis nach kostenloser Besichtigung.
Streichen beim Auszug: Wann Sie wirklich müssen
Ob Sie streichen müssen, hängt von der Schönheitsreparaturklausel ab. Der Bundesgerichtshof hat viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Ist die Klausel unwirksam, reicht es, die Wohnung besenrein zu übergeben.
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| Ihre Situation | Streichpflicht? |
|---|---|
| Keine Klausel im Vertrag | Nein |
| Starre Fristen („alle 3 Jahre Küche“) | Nein, Klausel unwirksam |
| Unrenoviert übernommen, kein angemessener Ausgleich | Nein (BGH 2015) |
| Vorgabe „während der Mietzeit nur weiß“ | Klausel meist unwirksam |
| Flexible Klausel, renoviert übernommen, Wände abgewohnt | Ja |
Wer streicht, obwohl er es nicht muss, bekommt das Geld nicht ohne Weiteres zurück. Mietervereine prüfen Klauseln für Mitglieder meist ohne Zusatzkosten. In Stuttgart ist das der Mieterverein Stuttgart.
Einbauten und Zurückgelassenes
Eine leere Wohnung besenrein übergeben bedeutet auch: Einbauten des Mieters gehören nicht dazu. Eine Einbauküche, eine Trennwand, ein Laminatboden über dem Teppich: Was Sie selbst eingebaut haben, müssen Sie grundsätzlich wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand herstellen. Ausnahmen gelten nur, wenn der Vermieter zustimmt, die Sachen zu übernehmen – am besten schriftlich.
Zurückgelassene Möbel oder Kartons darf der Vermieter in der Regel auf Ihre Kosten entsorgen lassen. Lassen Sie es nicht so weit kommen: Eine Entrümpelung vor dem Übergabetermin ist fast immer günstiger als eine Rechnung im Nachhinein. Details zur Kündigung selbst finden Sie im Ratgeber Wohnung kündigen mit Vorlage.
Checkliste: Wohnung besenrein übergeben
Vor dem Übergabetermin
0 / 13 erledigtDas Übergabeprotokoll: Ihr bester Schutz
Wer die Wohnung besenrein übergeben hat, sollte das auch beweisen können. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll hält den Zustand fest. Mängel, die dort nicht stehen und erkennbar waren, kann der Vermieter später nur schwer geltend machen.
- Jeden Raum gemeinsam ablaufen und Auffälligkeiten sofort notieren.
- Keine Formulierungen unterschreiben, die Sie nicht teilen, etwa „Mieter übernimmt Renovierung“. Schreiben Sie lieber „Mieter sieht das anders“ dazu.
- Fotos ergänzen und im Protokoll darauf verweisen.
- Verweigert der Vermieter ein Protokoll, nehmen Sie eine neutrale Zeugin oder einen Zeugen mit.
Zwei Exemplare ausdrucken – beide werden unterschrieben, jede Seite behält eines.
Kaution und Nachforderungen nach der Übergabe
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Zeit, um die Wohnung zu prüfen und offene Forderungen zu klären – meist drei bis sechs Monate. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er dafür einen angemessenen Betrag länger zurückhalten.
Konnten Sie die Wohnung besenrein übergeben und ist das im Protokoll vermerkt, sind pauschale Abzüge kaum noch zu begründen.
- Verrechnen darf er: echte Schäden, offene Miete, berechtigte Reinigungskosten nach erfolgloser Frist.
- Nicht verrechnen darf er: normale Abnutzung, pauschale „Reinigungsgebühren“, Streichkosten bei unwirksamer Klausel.
- Verjährung beachten: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
Erhalten Sie nach der Übergabe eine Rechnung für Reinigung oder Renovierung, prüfen Sie zuerst: Steht der Mangel im Protokoll? Gab es eine Frist zur Nachbesserung? Ist die Klausel wirksam? Ein kurzer Check beim Mieterverein lohnt sich fast immer.
FAQ: Wohnung besenrein übergeben
Was bedeutet es, die Wohnung besenrein zu übergeben?
Muss ich Dübellöcher schließen?
Muss ich beim Auszug streichen?
Darf der Vermieter eine Endreinigung verlangen?
Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Fazit: Die Wohnung besenrein übergeben heißt nicht, sie neuwertig zu machen. Leer, gefegt und grob sauber – mehr verlangt das Gesetz nicht, solange der Vertrag nichts Wirksames anderes vorsieht. Wer den Vertrag kennt, ein sauberes Protokoll führt und Reste rechtzeitig entsorgt, bekommt seine Kaution in aller Regel ohne Streit zurück.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Mehr über Rümpelschwab und unsere Leistungen in Stuttgart.
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